北京降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住

和讯网2017-06-09 10:21

(原标题:调查|降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住)

5月下旬,业主王女士频繁接到中介经纪人小邓的调价电话,“去年,我们同小区业主卖房接二连三涨价,如今轮到自己卖房,却被频频告知下调挂牌价,行情反差也太大了。”王女士心有不甘。

小邓的内心其实更为煎熬。临近月末,业绩表成交一栏仍然挂零,虽然他所在的门店本月总共只成交了1单,但个人月成交零单却是他从业两年多来的首例。不仅如此,新增客户量、电话咨询量等指标相较新政出台前也遭腰斩。

在北京“史上最严调控”步入第三个月的节点上,二手房市场持续萎缩已是不争的事实。链家研究院数据显示,5月二手房成交10801套,环比下降23.9%,不足3月成交量的六分之一,处于2015年以来的最低点;二手房成交均价环比下跌2.3%,是市场在保持17个月上涨势头之后,连续两个月下跌。

调查|降价房源近8成 老旧房抵押房最先绷不住

云房数据提供给和讯房产的成交资料显示,5月,北京二手房成交量下滑前20位的小区环比降幅均在87%以上,其中,朝阳区新街坊小区跌幅达94.12%,高居榜首。

业内人士表示,在这波价格调(资料、团购、论坛)整中,受住房消费升级影响,高品质物业优势日益凸显,而房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显,在这一轮降价潮中,率先扛不住,价格最先松动。此外,业主存在资金压力的抵押房源,也更容易对价格做出一定让步。

老旧小区的窘境

家住海淀区五道口的王女士近来计划换房,令她没想到的是,曾经引以为傲的“宇宙中心”的房源挂出去一个多月竟然遭遇买家毁约。

据了解,王女士的房子建于上世纪80年代末,户型落后,外立面老化,车位紧张,除了地段优势,可以说是典型的“老破小”小区。不过,在房价疯涨的时期,哪怕是这样的老旧房源,都曾是被哄抢的对象,房价也一直居高不下。

不过,就在这两个月,形势开始急转直下。“从4月份挂出房源,虽说前来看房的人不少,但真正有意向的少之又少,绝大部分是看过之后就杳无音信了。”王女士告诉和讯房产,“不仅如此,即便她忍痛降价30万出售,但好不容易谈定的买家最终还是毁约了。”王女士颇有几分无奈。

在此情况下,经纪人小邓不得不多次劝说王女士下调报价,以迎合市场需求。“市场行情不好,想出手卖房的人越来越多,所以目前成交的房源价格大多低于市场价。”小邓坦言,“现在二手房市场已经变成买方市场,去年一套二手房都是4、5个客户在抢,现在也就一两个客户在看,价格高、品质差的房源客户根本不关注。

与王女士的遭遇不同,住在天宫院的刘女士卖房过程异常顺利。刘女士所售房源临近地铁四号线首站,房龄仅3年,社区规划和环境品质高,挂出不到20天,刘女士的房子便以355万总价出手,“虽然较360万的挂牌价降了5万,但相比动辄降价百万卖房来说,我已经很知足了。”刘女士称。

链家研究院提供的数据显示,从房龄看,房龄越大,降价房源占比越大。这意味着2016年以来,改善性的换房需求成为主流,品质溢价开始凸显,调控下楼龄老的物业更多需要降价才能实现成交。

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市场下行状态下,老旧小区的交易窘境正愈益凸显。云房数据提供的资料显示,建于1990年的石景山古城路小区5月份成交量仅为1套,较4月份14套的成交量下滑92.86%,同时期建成的海淀区皂君东里小区5月成交量环比跌幅达九成。

对此,有业内人士分析认为,二手房价大部分进入下行通道,市场可供选择的房源较多,市内的老旧小区房源户型或者小区环境较差,不少置换型购房者的需求为品质更好的小区,在此情况下,购房者更为挑剔,老旧小区备受打击,此前还在观望的业主压力陡增,议价空间也逐渐打开。

抵押房主怕了

朝阳区业主张先生最近很是心累。去年房地产行情好的时候,张先生通过两次房产抵押获得贷款,加杠杆进行投资,正当张先生的炒房“事业”进展得风生水起之时,调控靴子落地。

面对近10万元的月供,张先生惴惴不安,"资金链实在太紧张,现在只求有客户能赶紧出手,以解我燃眉之急。"迫不得已,张先生将团结湖附近的一套近千万元房源售价下调到现在的800多万,直降100多万。

同样焦急的还有面临20%违约金的杨先生。杨先生的住房升级过程恰好横跨北京楼市调控,为了赶在约定期限内补齐首付款,杨先生以900万元价格挂出一套蓝堡国际公寓(资料、团购、论坛)住宅,但让杨先生没有想到的是,经过4次议价,买家已经将总价拉低至800万,对此,杨先生表无奈示,“只要能赶紧套现,价格可以接受。”

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来自机构的统计数据显示,目前北京市场二手房房价平均跌幅为2%-5%。区域成交方面,在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价下跌,仅有4个区的价格上涨。其中跌幅最大的是通州区和亦庄开发区,幅度达20%。

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对此,伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示,强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,心理上涨预期减弱,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为必然趋势。

亚豪机构市场总监郭毅分析称,全国范围内的楼市政策收紧趋势仍在延续,而“候补”政策也依然充裕,在步步施压下,楼市整体成交将继续维持在较低水平盘整。

而在这一波楼市下行趋势下,风险最大的就是品质不佳、价格虚高的老旧小区,以及在房价疯涨时期以房抵房的房源。它们是最先绷不住的。而接下来,这种市场胶着状态,还会继续传导。

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