年轻人投资房地产注意事项

  个人进行房产投资时,应重点关注投资周期、投资回报率和投资收益3个指标。一般来说,三者兼顾很难做到,应有所侧重,不同的追求决定了不同的投资方式。

对于一个积蓄不多但开销不大、还款能力较强、近期没有重大开支的年轻人来说,应倾其所有,选择投资周期短、快速交易、滚动交易的投资模式。具体来说,就是购入小户型的一手房,尽量贷款,尽量放长还款年限,不要装修,不等房产证满两年即出手,原因如下。

1.投资忌讳将所有的鸡蛋放在一个篮子里,应多元化,将风险指数不同的投资工具进行搭配,降低资金风险。但是,由于我国房地产业正处于扩张期,年轻人的事业也处于上升期,对于未来预期看好、近期生活负担较轻的年轻人来说,如果想快速积累资本,就应看准目标全力出击,趁市场繁荣时收益最大化。

2.由于年轻人的积蓄有限,投资本金微薄,注定了投资收益的绝对值不可能丰厚。因此,投资周期一定要短,现金流动一定要快,勿以利小而不为,哪怕每年只有5个点的收益,若干年后原始资本的累积也将十分客观。如果一套房产等房产证满两年后,也就是购房3年后出手可以赚7万元(规避了5.05%的营业税),而一旦办妥房产证也就是购房约一年半后出手只能赚3万元,也情愿选择后者。尽管前者的收益绝对值更高,但市场风险同时也大,后者却可以迅速收回本金,根据市场变化选择下一宗房产,快速滚动投资,3年里可以投资两次、收益两次。更重要的是,早一天获得3万元的收益,意味着早一天获得贷款12万元的能力,尽可能多、尽可能快地利用银行的钱扩大自己投资本金的基数,“用别人的钱赚钱”。

3.贷款多、还款年限长的缺点是还款利息高,房产增值的相当一部分利润被银行吃掉了,但是为了用有限的本金撬动更多的初始投入资金,这是不得不作出的牺牲,长远来看更合算。即使有多余的资金,也应再买一套房产,因为同样一笔钱存在银行一年的收益不过1.8%,打进房款一年不过节省5.508%,而投资房产则可获得更多的收益,所以宁可首付两成购买两套房产,也不要首付五成购买一套房产。对于决心在短期内出手的投资者来说,贷款15年还是30年,其还款利息的差别在头三五年内并不是很大。

4.一手房升值潜力大。首先,新盘往往采用低价入市的价格策略,购房瞬间已实现了部分升值。其次,开盘时能获得额外的优惠折扣,对于房型、朝向、楼层、景观等因素也有比较大的选择空间。再次,对于分期开发的小区来说,在目前的市场情况下,首期推出的房子几乎肯定是可以升值的。因此,一手房的升值幅度很可能超过该片区房价的平均上涨水平,而二手房除非拥有良好的物业管理服务和新的规划、交通等方面的利好刺激,否则很难获得大幅度的升值空间。

5.不要装修。虽然未经装修的房子几乎不可能有人租用,但是考虑到购房至入伙之间的间隔、装修期以及空置期,实际可用于出租的时间大打折扣,与至少两三万元的装修投入相比,增加的收益并不明显。此外,装修过的房子虽能提高二手房成交价,但由于出租期间损耗严重,折旧较大,装修与家私的风格款式也往往不能获得购买者的认同,反而缩小了买家范围,还未必能以此为由提高成交价格,造成讨价还价的项目更多,增加交易的时间和难度。

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